2022年起，楼市将迎来“贬值潮”，部分房子的房价将会超出想象

时间如白驹过隙，转眼间2021年就已经过去，距离2022年只剩下将近一周的时间。

相信不少人在年初的时候都定下了买车买房的目标，如今2021年已经过去，当初定下的目标是否真的已经实现。

2021年的房地产行业比较特殊，甚至一些业内人士把2021年当作楼市的拐点。

一方面是因为价格方面出现了拐点，9月份70城房价迎来了6年来首次下跌，10月份全国的房价均价重回万元以内，甚至低于2020年的房价均价，这相当于房价均价跌回到了2年前；

另一方面，房地产市场热度也降至冰点，人们对于房地产市场的信心不足，买房的热情也大幅降低。即使是每年房地产销售热季的“金九银十”，今年的表现也令人失望，楼市热度远不及预期。

在很多人的惯性思维中，楼市降温以及房价回调这些都是买房的重要信号，房价回调就意味着购房者可以以更低的成本买房。

近期开发商打折促销的活动相当多，尤其是一些资金链比较紧张的开发商，为了实现资金快速回笼，进行一系列打折促销的活动，对于购房者来说，这些都是买房的好机会。

当然不仅仅是新房市场有打折促销的行为，二手房市场降价抛售的现象同样非常普遍。在过去房价大涨的年代，很多炒房客增加投资杠杆来获取更大的盈利，但是房地产行业开始遇冷，房价大涨的趋势逐渐消失，这些杠杆率比较高的投资客面临着巨大的资金压力。

而这些炒房客在资金周转不开的情况下只能选择把投资的房产降价抛售，因此二手房市场房价回调的现象可能比新房市场更加普遍。

从买房的角度来说，2021年买房可以获得更多低价买房的机会，对于大多数买房自住的刚需购房者而言是非常好的买房机会。然而从现在的市场表现来看，大多数人不仅买房并不积极，大多数人反而选择持续观望的态度。

近期有专家预测，2022年的楼市基本上会延续2021年下半年的楼市走势，将会迎来一轮“贬值潮”，主要有以下几个原因。

首先调控政策基本不会放松，2022年的调控政策大概率会延续2021年收紧的趋势。2021年是楼市调控收紧的一年，中原地产研究中心的统计数据显示：截止到12月初，今年年内楼市调控次数已经高达586次，可以预计今年楼市调控次数基本上会突破600次。并且从下半年开始，单月楼市调控次数普遍在60次以上，在如此密集的调控政策之下，楼市出现明显降温也是顺其自然的事情。

我国对于楼市的调控是中长期调控，确保房地产行业维持长久的稳定，因此2022年的调控大概率会延续今年的调控力度。并且从调控政策体系上来说，随着出台的调控政策越来越多，楼市调控的政策体系也会逐渐完善，很难再出现过去那样的非理性发展。

房地产市场短期内难以重拾信心，房地产行业是比较依赖市场信心的行业。为什么盖房子本身属于实体制造业，但是很多人还是不承认房地产行业属于实体经济，根本原因在于房地产行业的发展更像是金融市场。房地产行业是杠杆率非常高的行业，这和金融市场非常相似，另外房地产市场比较依赖市场信心，在人们心目中房子的投资价值甚至要高于居住价值。

2021年的楼市发展让很多人对房地产行业失去了信心，开发商、房产中介、刚需购房者、炒房客等群体，都表现出了对房地产市场信心的不足。市场信心一旦失去就很难找回，尤其是房地产行业这样的特殊行业，一般的利好消息根本不会让人们重拾信心。

并且按照目前的楼市走势来看，房地产市场基本上也没有太大的利好消息，小的利好消息很难重新构建起人们对房地产市场的信心，短期内房地产市场难以重拾信心的话，楼市想要顺利回暖就没那么容易。

最后住房过剩已经开始逐渐显现，住房供不应求的时代已经过去。过去房地产市场能够长期繁荣发展的一个重要原因是庞大的购房需求，我国拥有庞大的人口基数，这为房地产行业的繁荣发展提供了基础。

近些年来随着房地产行业的发展，市场上的住房存量越来越多，我国的住房拥有率以及人均住房面积也越来越高，一方面是住房越来越多，另一方面是购房需求越来越弱，可以说现在住房已经开始逐渐呈现过剩，住房供大于求的时代已经到来。

结合上文3方面的分析，房地产市场的发展前景并不乐观，不管是政策调控层面还是房地产市场本身的一些因素，都已经不利于房地产市场的繁荣发展。并且因为过去房地产市场的非理性发展，导致很多城市的房价都居于高位，房子的价值也处于虚高的状态，因此未来几年房地产市场出现“贬值潮”也是非常正常的现象。

不过房地产市场的“贬值潮”并非全面发生，如今的楼市是分化的楼市，既有出现贬值的房子，同样也会有真正保值的房子。正如房产大佬孙宏斌说的那样：虽然现在住房已经呈现过剩，但是目前市场上大多数房子是品质比较差的住房，这些房子很可能会被淘汰，但是一些真正的优质房产，依然是真正的稀缺资源，未来会有很好的保值能力，这也是未来楼市发展的新方向。

孙宏斌的观点很明确，虽然现在住房已经呈现过剩，但是这并不意味着房地产市场已经没有发展机会，房地产市场只是进入了新的发展时代：品质住房的时代。

当然除了住房品质会影响房子的升值空间之外，房子所在的城市，房子所处的区域等因素也会对住房价值产生很大的影响。虽然现在很多城市都出现了房价回调，但是对于一些真正经济发达同时人口持续流入的城市，房价依然有很强的保值能力。同时地段因素对于住房价值的影响也很大，一些真正黄金地段的房子，会比偏远郊区的房子更具保值能力。

总而言之，虽然2022年楼市可能会出现“贬值潮”，但是也只是部分房子会出现“贬值潮”，即使在楼市环境不好的背景下，依然会有部分房子拥有很强的保值能力。

当然对于那些会出现“贬值潮”的房子，出现房价回调的可能性会比较大，明年的房价可能会超出很多人的想象，购房者需要提前做好心理准备。