珠海有一套房，三年了都没卖掉

如何判断一套房子是否值钱？

有一个办法：看它能否在短期内，以不低于市场的价格进行快速变现。

注意三组关键词：短期、不低于市场的价格、快速变现。

三者构成了一个老生常谈的话题：流动性。

流动性不仅会影响房产价值，失去流动性更是会导致家庭资产间接/直接缩水。

最近就看到一套云顶澜山的二手房，挂了3年，折合超过1000天没卖掉。

哪怕当初九折抛售并换到优质学区的老破小，如今至少也能有超过20%的涨幅，更别说买在香山湖、前环半岛这些近年来暴涨的区域。

买对一套房可以少奋斗十年，但买错一套房，十年奋斗一朝就能挥霍掉。

01真的需要流动性吗？

最近接触了一位年轻购房者，她想买一套房子自住，可能10年内、甚至更长时间都不打算卖掉的那种。

不止于她，不少第一次买房的年轻人，都会抱着“买房就要住很久”的想法。

可事实上，一套房子能坚持住10年或以上的家庭并不会太多，根据已有显示，能持有超过10年的房子大概只有50%左右，而目前国内普遍的换房周期是6-8年，虽然珠海还没有相关的数据统计，但其他城市诸如杭州的平均换房周期是5.2年，广州也在5年左右，连上海这种高房价的城市，换房高峰基本都集中在第五年和第八年。

从事这行，我就时常会接触到房子刚满2年-5年就打算置换的业主。

去年一客户卖掉了住了5年的次新房，换了套改善房，当时他的想法是豪装一把住个二十年，结果前段时间和我说，今年赚了点钱，又想换房了...

身边也有一些爱炒股、也爱买房的读者，按照他们的逻辑，股票赚了钱就得买房，把利润锁定住，这样以后炒股心态越来越轻松，赚钱的概率就越大，形成良性循环。

仿佛股票与房地产已经形成了密不可分的利益输送链...

甚至还有一些原本住在主城区的业主，房子涨价卖掉后，转手就买了两三套西区的房子当起包租公...

我们暂且不去探讨频繁换房的做法对不对，但从我实际接触的购房者来看，他们对于居住环境的要求，大多会随着经济实力上升而不断增长的，尤其是在珠海这种进入了快车道的城市，各方面叠加起来导致的换房因素会非常多。

以至于所谓的一步到位，对于许多购房者、尤其是对正处在职业上升期的年轻购房者来说非常不现实。在消费升级的大趋势下，任何人都无法独善其身。

从最初梦想的居者有其屋，到如今非两个卫生间不买，就是最好的佐证。

当然，我并不是提倡大伙要频繁换房，但不论是长持还是短持，拥有一套能随时卖得掉的房子，可以让我们面对任何事情时都能从容不迫。

否则当你想卖却发现3年都卖不掉时，那得错过多少机会？

02流动性的本质？

流动性，本质上就是兑现的能力。

任何的市场，小到一家4S店，大到房地产行业、甚至一个国家，里面都包含两个基本要素：

一个是可用来交换的资产，比如车子、房子。

一个是充当一般等价物的现金。

现金的多少不是一成不变的，因为每天都会有现金流入/支出，可当现金流入达到某个阈值时，出于通货膨胀的考虑，持币者就会把现金换成资产，以达到不贬值的目的。

那些股票盈利后买房的，大多如此。

而当持币者都去哄抢同一类资产时，资产的价格自然就会水涨船高了。

对于百姓来说，房子显然是最理想的持有资产。不过如今已不是闭着眼买房就能赚钱的时代，身边甚至有越来越多买房亏钱的人，因为他们在判断未来接盘侠时，忽略了一个很关键因素：有效需求。

简单来说，就是有“购买能力+购买意愿”，即“想买又有钱买”，如果其中一条不符合，都不能构成有效需求。

举两个例子：

1、部分香洲主城区的老破小非常便宜，有的价格甚至不如航空新城的一半，但这种房子流动性并不高，因为买得起的人，未必看得上老破小。这种就属于有购买能力，但缺少购买意愿，属于无效需求。

2、现在部分银行停止了二手房贷款，使得那些原本想通过贷款来买房的人，会因为资金不足而无法购买，而这类人就属于有消费意愿但是无消费能力，也属于无效需求。

那什么是有效需求呢？

比如优质学区房，因为优质教育资源稀缺，家长在孩子教育的投入上又达成了高度共识，以至于他们特别愿意花高价格让小孩接受到优质教育，所以过去优质学区房一直都只升不降。

比如香山湖有个一手楼盘叫珠光里程，均价不超过5万，比周边大部分次新二手房都便宜，妥妥的一二手倒挂。原本想买香山湖的购房者看到这样的价格后都抢着去买，直接导致这个楼盘一直都处在供不应求的状态。

只有“购买能力”加上“购买意愿”，才能形成一个有效需求，也才能让资产更好更快的变现，缺一不可。

否则，缺少流动性的房子，极有可能会出现以下这种情况：

100个卖家，20个买家，他们原本决定共同维护房价，不能贱卖，就4万/㎡，一分不降。

但是，只要有一个人想要快点出手，降到了3万5/㎡卖掉后，整个小区的价格就变成3万5/㎡。只要再有一个人急售，3万/㎡出售，那么整个小区的价格就变成了3万/㎡。

一次交易就可以给整个市场定价，这就是金融二级市场的运作机制。

03流动性自查

什么房子才能具备更好的流动性？

既然要把房子卖掉，就一定会涉及到供需关系。

在供不应求的时候，我们可以在任何时间把任何房子给卖掉，可当市场不好的时候，房价则容易出现横盘、甚至阴跌。

好比今年金融打压，需求被冻结，大部分按揭购房者都持观望态度，房子自然也就不好卖了。

但有的房子，哪怕市场低迷、哪怕利率高企，依旧有不少购房者抢着买、全款买。而这些楼盘往往会具备以下两点价值：

特定价值：学区+核心地段普遍价值：好品质+刚需面积+好楼层+居住属性

（这里提一下，之所以建议选择刚需面积，是因为目前市场上，购买的绝对主力就是刚需，特别是在经济环境低迷的时候，刚需依旧还真实存在。）

换位思考一下，假如某个楼盘同时具备这些价值，你会不会买？

答案是肯定的，当然也有会人表示买不起。

可事实是，即便是两万多的斗门湖心路（五洲家园）、三万多的金湾航空新城（中海十里观澜）、四万多的主城区（五洲花城三期、珠光里程）、五万多的横琴（横琴湾），购房者依旧是络绎不绝。

而满足上述条件的二手房，在近4年的低迷市场中基本能保持价格不跌甚至逆市增值。保利五月花、华策帝景湾、水墨兰亭、金地伊顿山、招商花园城二期、中珠上城、中海名钻、中海左岸澜庭...哪个不是？

当你不去了解市场时，它转身就会将你无情抛弃。

其实对于流动性的判断，除了以上两点，我们也能从两个方向进行思考：

1、未来5-10年，是否有足够多的人买你的房子？

2、未来5-10年，别人凭什么买你的房子？

想清楚这两点，房子的流动性自然也就不必太担心了。